Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị rằng một số quy định trong dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định 163 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp tới đây có thể sẽ đẩy các doanh nghiệp địa ốc vào tình thế khó khăn hơn, khi kênh huy động truyền thống qua ngân hàng đang ngày càng khó tiếp cận hơn.

Trong kiến nghị gửi Chính phủ và bộ Tài chính, hiệp hội này cho rằng Nghị định 163 đã giúp thúc đẩy thị trường trái phiếu nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ. Theo đó trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng thay thế một phần nguồn vốn tín dụng cho các dự án bất động sản, cơ chế huy động cũng linh hoạt hơn vay ngân hàng, giúp giải tỏa một phần các áp lực cũng như rủi ro cho ngân hàng trong cung ứng vốn trung dài hạn vào các dự án bất động sản.

Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, năm 2019 có 217 doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công với tổng giá trị 296.712 tỉ đồng. Trong đó trái phiếu bất động sản chiếm 38% tổng giá trị, bao gồm các doanh nghiệp đa ngành huy động vốn phát triển dự án bất động sản, theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp 2019 của công ty Chứng khoán SSI.

HoREA viện dẫn số liệu bộ Tài chính cho thấy có đến 84,2% doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu có tổng giá trị dưới ba lần vốn chủ sở hữu, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý. Mặc dù tỷ lệ chào bán thành công đạt khoảng 88% nhưng có những trường hợp chào bán lãi suất cao vẫn không có nhà đầu tư vì rủi ro.

Bên cạnh mặt tích cực, thị trường cũng phát sinh nhiều bất cập, gây quan ngại cho giới đầu tư cũng như sự phát triển bền vững của thị trường. 28/177 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với giá trị vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu, trong đó 11 doanh nghiệp phát hành vượt 50 lần vốn và 6 doanh nghiệp phát hành hơn 100 lần vốn tự có. Để thu hút trái chủ, nhiều doanh nghiệp ra kỳ hạn trả lãi ngắn và lãi suất cao đến 12-14%/năm, có trường hợp đến 20%.

Trong khi đó, theo HoREA, chưa có nhiều đơn vị tư vấn có năng lực đánh giá chỉ số tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, tính khả thi của phương án phát hành.

Theo các chuyên gia phân tích chứng khoán SSI, lĩnh vực bất động sản có giá trị phát hành lớn thứ hai và với mức lãi suất cao và kỳ trả lãi ngắn đã thu hút nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư cá nhân nhưng các cơ chế bảo vệ nhóm nhà đầu tư này chưa thực sự hoàn chỉnh.

Báo cáo cũng chỉ ra thực trạng một số doanh nghiệp chia nhỏ các đợt phát hành chào bán riêng lẻ để không phải thực hiện các nghĩa vụ công bố thông tin. Theo đó, thông tin công bố khó tra cứu và chưa đầy đủ, thường thiếu chi tiết về mục đích sử dụng vốn, tình hình tài chính của doanh nghiệp trước và dự kiến sau phát hành.

Những rủi ro tiềm ẩn này đã thúc đẩy sự ra đời của Nghị định 163, quy định đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất; hoặc mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong 90 ngày; đợt phát hành sau cách đợt phát hành trước tối thiểu sáu tháng.

Tuy nhiên HoREA cho rằng việc siết các điều kiện phát hành trái phiếu hiện nay là chưa cần thiết trong tình hình huy động vốn của các công ty bất động sản đang khó khăn. Hiện thị trường vốn Việt Nam chưa đủ các thiết chế cung ứng vốn trung và dài hạn cho bất động sản. Ở các nước, ngoài thị trường chứng khoán còn có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác, vốn từ quỹ hưu trí… Trong khi hầu hết các dự án tại Việt Nam phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Khó khăn về nguồn cung lẫn thủ tục đầu tư kéo dài làm tồn vốn và kéo theo các chi phí phát sinh. Trong khi từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, nên các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn này.

Cho rằng lượng doanh nghiệp phát hành trái phiếu vượt 3 lần vốn tự có chỉ chiếm gần 16% và tùy thuộc nhu cầu của từng loại hình doanh nghiệp, trong khi nhóm còn lại chiếm đa số nên theo HoREA quy định này là không cần thiết. Hiệp hội này kiến nghị cho phép doanh nghiệp phát hành tối đa 4 đợt trong năm thay vì quy định thời gian tối thiểu giữa hai đợt phát hành.

Theo số liệu Forbes Vietnam tổng hợp từ nhiều nguồn, năm 2019, thị trường trái phiếu Việt Nam đạt quy mô hơn 100 tỉ USD trong đó trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 30%, tương đương khoảng 680.000 tỉ đồng. Quy mô thị trường so với GDP đã tăng từ mức 9,01% của năm 2018 lên 11,3% vào năm ngoái, gấp đôi quy mô năm 2016.

Năm 2019 chứng kiến năm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong đó các công ty địa ốc là một trong những chủ thể phát hành chính bên cạnh các ngân hàng và công ty chứng khoán. Với lãi suất cao hơn so với mức bình quân thị trường, trái phiếu bất động sản đang thu hút ngày càng nhiều các trái chủ tham gia, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân.

Theo SSI, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi chỉ trong tháng đầu của năm 2020 đã có hơn 7.364 tỉ đồng trái phiếu được phát hành, chiếm hơn 55% tổng thị trường trong cùng thời điểm.

Đọc thêm>>>

Bất động sản hút đến 55% vốn của kênh trái phiếu

Hai nút thắt ở thị trường bất động sản
[Infographics] Thị trường trái phiếu 2019 tăng nhanh nhưng vẫn nhỏ
Tăng trưởng tín dụng 2019 ở mức thấp nhất 5 năm
Trở ngại pháp lý đang kéo dài ước mơ mua nhà của nhiều người
Cần cú hích mới khi thị trường bất động sản ở cuối chu kỳ tăng trưởng

"Những người dân khỏe mạnh là tài sản lớn nhất của bất cứ quốc gia nào". ---- Winston Churchill - Chính trị gia

Tạp chí Forbes Việt Nam

Số 87 tháng 8.2020

 Số 87 tháng 8.2020

Bao Forbes Vietnam so 74
 
  • - CÂU CHUYỆN DUY TÂN

    Sau 33 năm kinh doanh, Duy Tân thành doanh nghiệp nhựa dân dụng hàng đầu Việt Nam.

  • - THAM VỌNG MÀU HỒNG

    Con Cưng, xây dựng hệ thống hơn 4000 cửa hàng và tham vọng đưa doanh số tới cột mốc một tỉ đô la Mỹ.

  • - CHUỖI NHA KHOA MỚI

    Chuỗi nha khoa Kim, đẩy nhanh tốc độ mở chuỗi và xây dựng thương hiệu bằng số hóa sau mới 4 năm có mặt trên thị trường.

  • LÀM ĐẸP TÓC NAM

    30Shine - thương hiệu trẻ quy chuẩn hóa dịch vụ cắt tóc nam với sự giúp sức của công nghệ.

  • - NỀN TẢNG SỐ THAY ĐỔI XÂY DỰNG THƯƠNG HIỆU

    Chia sẻ của các chuyên gia hàng đầu về chủ đề xây dựng thương hiệu trong kỷ nguyên số.

  • - SỰ KIỆN CÔNG NGHỆ KHÁM PHÁ KHO BÁU MIDAS

    Thông tin sự kiện Công nghệ Khám phá kho báu Midas do Forbes Việt Nam tổ chức ngày 16.7. Trình bày về các lĩnh vực công nghệ như 5G, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, cũng như thách thức doanh nghiệp sử dụng dữ liệu tạo ra lợi thế cạnh tranh, sản phẩm và dịch vụ mới.

  • - DANH SÁCH NHỮNG NGƯỜI GIÀU NHẤT HÀN QUỐC