Theo Business Monitor International, trong năm 2010 có 91% hộ gia đình Việt Nam mua nhà bằng tiền mặt, và chỉ có 1,7% mua nhà bằng tiền vay ngân hàng.
Vay mua nhà và cú hích cho bất động sản - ảnh 1

Chris Freund là tổng giám đốc Mekong Capital, quỹ đầu tư tư nhân đang đầu tư vào hai công ty nhà giá rẻ là Nam Long và INTRESCO. Ông là một trong những cây bút của chuyên mục “Đầu tư” trên Forbes Việt Nam.

Theo Business Monitor International, trong năm 2010 có 91% hộ gia đình Việt Nam mua nhà bằng tiền mặt, và chỉ có 1,7% mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Con số này thấp hơn nhiều so với tỉ lệ khoảng 70% người Mỹ vay tiền mua nhà. Có lẽ Việt Nam là một trong những nước có tỉ lệ người dân mua nhà bằng vốn vay ngân hàng thấp nhất thế giới.

Gần đây, theo khuyến nghị của các công ty tư vấn chiến lược quốc tế như McKinsey, Boston Consulting Group và Bain Consulting, ngân hàng ở Việt Nam đang mở rộng kinh doanh, từ chỗ tập trung vào mảng truyền thống là cho vay doanh nghiệp sang tín dụng cá nhân, trong đó vay thế chấp nhà là phân khúc quan trọng.

Báo cáo sơ bộ từ các công ty phát triển bất động sản trong năm 2011 và 2012 cho thấy, chỉ có một tỉ lệ nhỏ căn hộ bán ra liên quan tới vay thế chấp, vì lãi vay năm 2011 cao ngất, ở mức 22%.

Gần đây hơn, lãi suất vay thế chấp nhà mới giảm xuống 12%. Báo cáo sơ bộ cho thấy một số người mua nhà bắt đầu vay thế chấp. Tôi tin rằng, nếu lãi suất vay thế chấp giảm còn 8-9%, thị trường vay thế chấp Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh, có thể có tới 50% đến 70% người mua nhà mới sẽ vay tiền. Chương trình vay thế chấp nhà có hỗ trợ lãi suất tỉ lệ 6% trong 3 năm đầu cho phân khúc nhà ở xã hội cũng sẽ là chất xúc tác tăng trưởng cho thị trường vay thế chấp phân khúc nhà dành cho người có thu nhập vừa phải.

Kinh nghiệm từ Mexico, Brazil, Thái Lan và Trung Quốc cho thấy khi các điều kiện cần và đủ hội tụ, các nước đang phát triển sẽ đến bước chuyển mà thị trường vay thế chấp sẽ phát triển nhanh. Và điều đó thường dẫn đến bùng nổ thị trường nhà ở. Ví dụ, giá trị các khoản vay thế chấp tại Trung Quốc tăng 34 lần trong giai đoạn 1997-2002 dù nhiều nhà kinh tế tin rằng sự phát triển của thị trường bất động sản và vay thế chấp tại Trung Quốc không bền. Do xuất phát điểm thấp, Việt Nam ở giai đoạn thuận lợi để phát triển thị trường nhà.

Điều này không đồng nghĩa là nhà sẽ tăng giá, mà nhu cầu nhà sẽ tăng đáng kể vì người tiêu dùng có thể vay mua nhà. Vì vậy, đầu tư vào bất động sản và nguồn cung nhà mới cũng tăng đáng kể để đáp ứng thị trường. Tăng trưởng mạnh nhất sẽ xảy ra ở phân khúc nhà giá rẻ, đặc biệt dành cho những người mua nhà lần đầu có ngân sách eo hẹp. Các công ty có nhiều dự án thuộc phân khúc này sẽ hưởng lợi. Thực tế, các quỹ đầu tư tư nhân thu lợi đáng kể khi đầu tư vào các công ty xây nhà giá rẻ trong giai đoạn tăng trưởng nóng về nhà tại các nước đang phát triển.

Năm 2010, quỹ Lombard Investments thu lãi 7 lần từ khoản đầu tư 5 năm vào Pruska Real Estate, công ty nhà giá rẻ lớn nhất Thái Lan. Năm 2008, quỹ Equity International thu lãi 17 lần từ khoản đầu tư 6 năm vào Desarrolladora Homex, công ty nhà giá rẻ lớn nhất Mexico.

Nghiên cứu kinh tế nhiều lần chỉ ra mối quan hệ chặt chẽ giữa đầu tư vào bất động sản và tăng trưởng kinh tế tại các nước phát triển lẫn đang phát triển. Mối quan hệ này đặc biệt chặt chẽ tại Trung Quốc, khoảng 30% tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc là nhờ đầu tư bất động sản gần đây.

Nghiên cứu năm 2010 “Xét lại giả thiết tăng trưởng do bất động sản dẫn dắt: chứng cứ từ dữ liệu tại các tỉnh của Trung Quốc” khẳng định, đầu tư vào bất động sản là nhân tố đóng góp chính vào tăng trưởng GDP tại tất cả các khu vực chính của Trung Quốc, trong khi tăng trưởng GDP cũng dẫn tới đầu tư vào bất động sản lớn hơn, tính theo tỉ lệ GDP. Đầu tư vào bất động sản tính theo tỉ lệ trong GDP Trung Quốc tăng từ 4% năm 1997 lên 9,8% năm 2007 khi nền kinh tế tăng trưởng.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phục hồi, đặc biệt tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Theo dữ liệu của Jones Lang LaSalle, ở TP.HCM có 1.600 căn hộ và 140 nhà phố được bán trong quý 1.2013, tăng 129% so với tổng 760 căn hộ được bán quý 1.2012.

Tôi tin Việt Nam đang bắt đầu quá trình tăng trưởng mang tính chu kỳ trên thị trường nhà, bắt đầu bằng phân khúc giá rẻ và tiếp tục tạo xung lực khi lãi suất giảm và tín dụng bất động sản tăng, dẫn đến tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam trong 3-5 năm tới. Đầu tư vào bất động sản mới cũng sẽ là một trong những nhân tố giúp tăng GDP của Việt Nam trong thời gian tới.

Chris Freund