Sự sôi động của thị trường bất động sản vài năm gần đây một phần đến từ giao dịch của các nhà đầu tư nước ngoài. Ở nhiều dự án đắc địa, nhu cầu từ nhà đầu tư nước ngoài vượt xa cơ cấu 30% sản phẩm của dự án mà họ có thể sở hữu.

Năm 2006, ông Hee Fook Yan Richard, doanh nhân quốc tịch Singapore quyết định mua một căn hộ chung cư làm chỗ trú chân mỗi lần sang Việt Nam điều hành kinh doanh. Sau khi xem vài dự án, ông chọn Tản Đà Court, chung cư xây mới có vị trí đắc địa với hai mặt tiền đường Nguyễn Trãi – Tản Đà. Thời điểm đó ông chủ có công ty may ở Việt Nam đã bỏ ra 100 ngàn đô la Mỹ, tương đương khoảng 1,8 tỉ đồng để sở hữu căn hộ chung cư 75 m2 cách chợ Bến Thành khoảng 10 phút xe hơi. Do chưa có quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản, giao dịch mua bán được thể hiện dưới dạng hợp đồng cho thuê căn hộ dài hạn.

Năm ngoái, ông Richard chuyển hẳn về Singapore, chuyển nhượng căn hộ cho chủ mới người Việt Nam. Sau khi khấu trừ 10 năm “thuê nhà”, chủ đầu tư xác nhận giá trị chuyển nhượng trên giấy tờ còn 1,45 tỉ đồng, làm sổ hồng cho chủ mới. Trong thực tế giá trị thị trường căn hộ ngót nghét ba tỉ đồng, số tiền chênh lệch do không thể hiện được trong hợp đồng, không chuyển khoản về Singapore được, Richard phải nhận tiền mặt. Nhưng giờ đây các nhà đầu tư nước ngoài đã có thể tiếp cận bất động sản dễ dàng hơn so với thời Richard mua nhà. “Với khung pháp lý được nới rộng, chính sách mới cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vào năm 2015 đã tạo ra nhiều ưu thế lẫn niềm tin với các nhà đầu tư, khiến cho tình hình cung cầu của phân khúc này diễn biến rất tích cực,” ông Nguyễn Khánh Duy, giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills tại TP.HCM nói.

Mua nhà ở Việt Nam: Cơ hội dài hạn - ảnh 1

Từ năm 2015, có quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ảnh: Blanscape/shutterstock 

Từ năm 2015, quy định cho phép người nước ngoài được mua 30% số lượng đơn vị nhà ở trong các dự án bất động sản tại Việt Nam có hiệu lực. Chuyển động chính sách ngay lập tức tạo nên cú hích, tạo ra sức cầu đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, một bệ đỡ quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam khi giao dịch của nhà đầu tư nội địa có phần chững lại. Các thống kê của CBRE cho thấy nếu như sáu tháng đầu năm 2017, nhà đầu tư nội địa chiếm 79% giao dịch trên thị trường căn hộ thì sau một năm bức tranh đã đổi màu. Số liệu từ hãng tư vấn nghiên cứu thị trường này cho biết người mua nhà Việt Nam chiếm khoảng 24% các giao dịch trên thị trường trong nửa đầu năm 2018. Từ việc không có mặt trong tốp 5 dẫn đầu thị trường, nửa đầu năm 2018, người mua Trung Quốc vươn lên dẫn đầu thị trường, chiếm 31% giao dịch. Nhóm các nhà đầu tư Hàn Quốc, Hong Kong cũng hoạt động sôi động không kém. Giao dịch của các nhà đầu tư xứ sở kim chi chiếm 19% trong nửa đầu năm 2018, tăng gần năm lần so với mức 4% trong nửa đầu năm 2017. Tương tự, giao dịch các nhà đầu tư đến từ Hong Kong chiếm 10%, tăng ba lần so với mức 3% cùng kỳ trước đó.

“Nếu hai năm trước lượng khách đến từ Hàn Quốc là đông đảo nhất thì hiện nay số lượng khách mua từ châu Á như Trung Quốc, Hong Kong và Đài Loan đang dẫn đầu về các hoạt động đầu tư,” bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế của Savills nhận định và cho biết “khẩu vị chính’’ của các nhà đầu tư nước ngoài tập trung nhiều ở phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều nhất vẫn là phân khúc căn hộ cao cấp ở những khu vực trung tâm TP.HCM. Theo đánh giá của Savills, các nhà đầu tư nước ngoài quốc tịch khác nhau có khẩu vị khác nhau. Chẳng hạn, khách hàng Trung Quốc đại lục, Đài Loan và Hong Kong tỏ ra ưa chuộng các dự án có quy mô lớn, vị trí trung tâm như Alpha Hill của Alpha King mới mở bán hay Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River của tập đoàn Vingroup. Trong khi đó ưu tiên số 1 của người mua Hàn Quốc là các dự án tại khu vực Phú Mỹ Hưng, nơi phát triển khu đô thị được quy hoạch tốt, dân cư sống ổn định và những cơ sở hạ tầng, xã hội chất lượng đồng bộ. Trái lại, nhóm khách hàng Âu Mỹ ưa thích phong cách sống biệt lập, thích lựa chọn biệt thự biệt lập, khu căn hộ riêng tư, diện tích rộng và yên tĩnh như City Garden hoặc các dự án khu vực Thảo Điền, quận 2, TP. HCM.

Số liệu thống kê của CBRE cũng cho thấy những lát cắt khác đáng quan tâm về thị trường bất động sản. Khảo sát về nhu cầu mua nhà với người mua của CBRE cho thấy mục đích “mua để cho thuê lại” đang chiếm tỉ trọng lớn nhất, lên tới 75%, trong ba quý đầu năm 2018, tăng từ 61% so với cùng kỳ năm 2017. Trong khi đó mục đích “mua để ở” và “mua chờ tăng giá” chiếm tỉ trọng lần lượt là 12% và 13%, giảm so với mức tương ứng cùng kỳ năm trước là 17% và 22%. “Dựa trên lịch sử giao dịch tại Savills, nhóm mua để ở khá ít, còn nhóm mua đầu tư chủ yếu mong đợi giá trị tài sản gia tăng và kỳ vọng lớn vào lợi tức cho thuê cao,” ông Nguyễn Khánh Duy nói. Khi nhóm các nhà đầu tư nước ngoài mua nhà đủ đông nhưng không có nhu cầu sử dụng trực tiếp thì thị trường xuất hiện các đơn vị chuyên nghiệp quản lý và cho thuê lại bất động sản cho riêng nhóm khách hàng người nước ngoài. Ngoài các tên tuổi lớn như CBRE, Savills, JLL… thị trường xuất hiện các công ty trẻ, năng động, quản lý cho thuê chuyên nghiệp chỉ phục vụ nhóm khách hàng nước ngoài.

Hoozing, một doanh nghiệp mới thành lập đang có cơ sở dữ liệu khoảng 30 ngàn đơn vị nhà ở tại các quận trung tâm TP.HCM. Năm 2018, Hoozing ước tính có khoảng 1.000 căn hộ do họ môi giới cho thuê mà chủ sở hữu thực sự phần lớn là người nước ngoài. “Khách hàng nước ngoài cũng giao dịch đủ kiểu, chẳng khác gì nhà đầu tư nội địa, nếu có khác chỉ là tư duy kinh doanh rõ ràng hơn. Điểm khác biệt lớn nhất là họ trường vốn, suy nghĩ lâu dài và lựa chọn những sản phẩm tốt nhất, có vị trí đắc địa,” Lê Huỳnh Nhựt Hải, sáng lập Hoozing nhận xét. Theo quan sát của Hải, người mua bất động sản Việt Nam để đầu tư phần lớn từ Singapore, Hàn Quốc, Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc đại lục... và số ít đến từ châu Âu. Từ góc độ quản lý tài sản cho người nước ngoài, Hải cho biết có nhiều cách để người nước ngoài sở hữu bất động sản Việt Nam: đứng tên trực tiếp, ký hợp đồng dưới dạng thuê căn hộ dài hạn với chủ đầu tư, góp vốn lập ra các pháp nhân Việt Nam và pháp nhân này sở hữu bất động sản, nhờ người Việt Nam tin cậy đứng tên. “Suy nghĩ của họ giống hệt người Việt, sau khi mua nhà họ không có mặt ở đây nên họ chỉ có thể bán đi hoặc cho thuê. Nếu cho thuê nếu có đội ngũ quản lý địa phương tốt thì họ rất hài lòng,” Hải nói.

Lee, 45 tuổi, người Đài Loan tới Việt Nam vài lần theo dạng du lịch. Tuy nhiên chuyến đi của Lee tới Việt Nam đầu tháng 10 mang tính chất khác. Tối 5.10, Lee xuất hiện trong lễ ra mắt dự án The Peak Midtown của Phú Mỹ Hưng. Kỹ sư máy tính này không giấu giếm ý định tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản Việt Nam. “Tôi và gia đình đã bỏ lỡ cơ hội tốt nhất mua bất động sản tại Đài Loan cách đây 20 năm. Tôi cảm nhận điều tương tự đã diễn ra tại Đài Loan sẽ diễn ra ở Việt Nam,” Lee nói. Theo Lee, giá bất động sản tại Đài Loan ở các khu trung tâm cao gấp TP.HCM từ 8 - 10 lần. Chưa hết, tại Đài Loan, mua bất động sản khách hàng chịu đủ loại thuế phí: phí mua nhà, phí cho thuê, phí chuyển nhượng, phí quản lý nhà, phí quản lý xe, phí dịch vụ công cộng, cao gấp Việt Nam cả chục lần. “Ở Đài Loan, tiền mua chỗ đậu xe hơi bằng tiền mua một căn nhà ở Việt Nam, chưa kể hằng tháng đóng phí đậu xe. Ở Việt Nam, một nhà sở hữu 2 – 3 xe hơi vẫn vui vẻ như thường,” Lee nói.

Trong mắt nhà đầu tư này, bất động sản Việt Nam đang hấp dẫn, thị trường có lên, có xuống trong ngắn hạn nhưng nhìn xa hơn trong 10, 20 năm tới, xu hướng chính là tăng giá, “là cơ hội rất lớn.” Lợi nhuận hứa hẹn hấp dẫn khiến bất động sản Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút mối quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Theo Savills, với mục đich mua để cho thuê, tỉ suất sinh lời hằng năm (rental yield) của căn hộ cho thuê vào khoảng 4 – 6,5% tùy vào sản phẩm và vị trí. Trong đó với nhà đầu tư lướt sóng giá căn hộ có thể tăng khoảng 5% - 10% giữa các đợt mở bán hoặc giá trị gia tăng trung bình 20 - 30% khi dự án hoàn thiện. “Nếu so với các nước phát triển trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, có thể nói đây là mức tăng trưởng khá cao và ổn định, xét trên điều kiện lý tưởng,” ông Nguyễn Khánh Duy đánh giá. Lê Huỳnh Nhựt Hải nhìn nhận, tỉ suất sinh lời các căn hộ cho thuê khoảng trên dưới 6% là mức sinh lời hấp dẫn đối với người mua nước ngoài nếu tỉ giá không có biến động lớn. “Với mức sinh lời 20 - 30% trong vòng đời khoảng 2 - 3 năm của một dự án là mức sinh lời quá tốt với người nước ngoài,” Hải nói.

 

"Lời khuyên là cái ta muốn có khi ta đã biết câu trả lời mà ta không muốn nghe.". ---- Erica Jong (Tiểu thuyết gia)

Vietnam Airlines Ho Chi Minh di Van Don

Tạp chí Forbes Việt Nam

Số 66 tháng 11.2018

 Số 66 tháng 11.2018

THÀNH PHỐ THÔNG MINH

TỪ CAO ỐC XANH, GIAO THÔNG THÔNG MINH

ĐẾN ĐÔ THỊ ĐÁNG SỐNG

*DANH SÁCH FORBES 400 * HỘI NGHỊ PHỤ NỮ FORBES VIETNAM

Các số báo khác