Chung cư là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn Việt Nam, nhưng cũng là nơi thường xuyên xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Cứ 10 chung cư thì có 1 đang diễn ra tranh chấp, trở thành vấn đề phức tạp trong phát triển nhà ở và đô thị.

Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới, theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới. Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2018, tỉ lệ đô thị hóa cả nước đạt gần 38%, dự báo sẽ đạt 40% vào cuối 2019. Khoảng 50% cư dân sẽ sống tại các đô thị vào những năm 2040, riêng tại các thành phố lớn như TP.HCM, mức độ đô thị hóa cao hơn hẳn mức trung bình cả nước, hiện đã trên 50%.

Việc sinh sống tại các đô thị kéo theo nhu cầu lượng nhà ở khá lớn, phân khúc căn hộ chung cư, một loại hình bất động sản đa sở hữu, nổi lên sôi động bậc nhất thị trường trong nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ bán ra mỗi năm.

Tính đến cuối năm 2018, cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư; Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Tốc độ tăng này cũng kéo theo nhiều vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu, nảy sinh nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3.2019, cả nước có tới 458 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% số lượng chung cư.

Riêng tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM có 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Tại cuộc tọa đàm Vận hành bất động sản do báo Đầu tư tổ chức hôm 25.6, các chuyên gia thừa nhận giải pháp cho vấn đề này là rất khó và phức tạp. Bà Vũ Ngọc Hương, tổng giám đốc công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp), cho biết mô hình chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng ba năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp. 

“Các tranh chấp thường xảy ra như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án trong quết định được duyệt...”, bà Hương cho hay.

Theo các diễn giả, có những xung đột nảy sinh quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Phú Đông Group, một trong những nguyên nhân căn nguyên nhất từ chủ đầu tư. “Họ đưa ra cam kết nhưng không thực thi; rao bán sản phẩm rất chất lượng nhưng khi giao nhà thì hoàn toàn ngược lại; quảng cáo những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi vận hành lại không cao cấp chút nào,.. Chưa kể việc liên quan đến chiếm dụng quỹ bảo trì,” vị này nói.

Cũng theo ông Phúc, hiện nay theo quy định phí bảo trì trích 2% giá bán, theo đó kinh phí bảo trì của một số chung cư có thể lên đến hàng trăm tỉ đồng. Sau hai năm kể từ thời điểm bàn giao, chủ đầu tư phải giao lại cho ban quản trị của chung cư, tuy nhiên nhiều nơi chậm bàn giao khiến cư dân bức xúc.

Tại Việt Nam, ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia. Trong khi ngành quản lý vận hành tòa nhà nói chung, chung cư nói riêng chỉ mới hình thành và phát triển như một ngành nghề chuyên nghiệp mới hơn mười năm nay.

Theo bà Hương, hiện có hai hình thức phổ biến là chủ đầu tư có đơn vị vận hành riêng hoặc thuê đơn vị vận hành bên ngoài. Tuy nhiên việc quản lý vận hành lại thuộc thẩm quyền của ban quản trị, gồm đại diện cư dân và chủ đầu tư. "Họ hầu hết là cư dân sinh sống tại chung cư, nhưng không có nhiều người sẵn lòng tham gia ban quản trị,” bà Hương nói.  

Theo ông Phúc, hiện không có hình thức đào tạo nào cho ban quản trị chung cư nhưng về tính chất công việc, hoạt động ban quản trị gần giống như hội đồng quản trị của một công ty cổ phần. "Do đó câu chuyện điều hành có vấn đề cũng như năng lực ban quản trị chưa hoàn thiện, mức độ am hiểu pháp luật còn hạn chế." ông Phúc nói.

Đọc thêm >>>
Căn hộ xanh
Chủ tịch Mường Thanh Lê Thanh Thản: Chủ động chuyển giao thế hệ
Bất động sản bị “thử lửa” trước các công trình xanh

"Bí quyết đổi mới là tập trung toàn bộ sức lực, nhưng không phải để chống lại cái cũ mà để xây dựng cái mới". ---- Socrates - Triết gia Hy Lạp cổ đại

Tạp chí Forbes Việt Nam

Số 74 tháng 7.2019

 Số 74 tháng 7.2019

Bao Forbes Vietnam so 74
 
  • - NGƯỜI KHỔNG LỒ THỨC GIẤC (ACV CHỜ THÁO BỎ RÀO CẢN)
  • - THAY ĐỔI TÁO BẠO (GEMADEPT TIÊN PHONG ĐẦU TƯ VÀO CẢNG BIỂN)
  • - SỨC MẠNH TỪ KỶ LUẬT (VIETTEL POST CHUYỂN MÌNH)
  • - NHẮM MỤC TIÊU LỚN (ZILLINGGO TẠO THỊ TRƯỜNG NGÁCH TRONG TMĐT TẠI CHÂU Á)

Các số báo khác