Các dự án bất động sản bị ngưng trệ nay được khởi động trở lại nhờ sự xuất hiện của các nhà phát triển bất động sản mới, trong và ngoài nước, cũng như chính sách xử lý nợ xấu có tài sản được bảo đảm ngân hàng.

Tháng 6, ông Vũ Anh Tâm, người sáng lập kiêm chủ tịch công ty Tài Nguyên, một trong những nhà phát triển dự án bất động sản quy mô lớn ở khu Nam Sài Gòn, xuất hiện trở lại trước truyền thông để tuyên bố khởi động lại dự án sau tám năm bị đình trệ kể từ năm 2009. Trong bài phát biểu dài gần 10 phút, ông Tâm dành lời cảm ơn cho các cấp ban ngành, đối tác trong đó có một số ngân hàng trong các năm qua đã “chia sẻ, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn” và ủng hộ ông “thực hiện giấc mơ.” Lần trở lại này với tên mới Kenton Node, ông Tâm đưa ra ý tưởng hoàn toàn mới cho dự án theo ông trị giá tỉ đô la Mỹ, thay cho dự án nhà ở thương mại đơn thuần Kenton Residences trước đây.

Luồng gió mới trên thị trường bất động sản Sài Gòn - ảnh 1

Ngân hàng tiếp quản Saigon One Tower có thể là cơ hội tốt để tòa nhà cao ốc ngay trung tâm thành phố được hoàn thiện và đi vào hoạt động. 

Tám năm từ thời điểm bắt đầu xây dựng, nay khu Kenton như vừa được đánh thức khi một số khu nhà đã phủ màu thời gian, trong khung cảnh xung quanh, cảnh quan và hạ tầng đã hình thành cơ bản. Một khối căn hộ cao cấp chưa tới 100 căn được rao bán trong tháng 10 cùng với nhà hát tổ chim đang dần thành hình. Một bờ của hòn đảo nhỏ nằm sát khu dân cư Phú Mỹ Hưng này đã được kè bê tông. Phía cuối bờ kè, công ty công bố xây dựng khu nhạc nước trị giá ba triệu đô la Mỹ, với đơn vị thi công có tên tuổi từ nước ngoài. Kenton Node là một trong các dự án quy mô lớn sau nhiều năm bị đình trệ nay được tái sinh. Song không phải dự án nào cũng may mắn như vậy. Cuối tháng 7, ngân hàng Hàng hải (Maritime Bank) thông báo từ ngày 21.8 thu giữ tài sản bảo đảm là dự án cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C (Saigon One Tower). Đây là một trong số hơn 300 dự án bất động sản ở TP.HCM bị ngừng triển khai theo số liệu của hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA).

Dự án Saigon One Tower có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỉ đồng gồm một tòa tháp đôi, khối đế thương mại đã xây xong phần thô rồi thi công cầm chừng và tạm ngưng thi công từ năm 2011, sau khi thị trường bất động sản bị đóng băng. Chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng Đông Á và Maritime Bank. Đến thời điểm thu hồi, tổng nợ gốc lẫn lãi vào khoảng hơn 7.000 tỉ đồng. Theo nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng do Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ 15.8.2017, ngân hàng được phép bán nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu với giá bán phù hợp. “Điểm mới là nghị quyết cho phép bán với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn dư nợ gốc của khoản lãi,” ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HOREA phân tích. Ông Châu cho rằng, nghị quyết 42 có tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo mục tiêu đề ra, trong giai đoạn 2016 – 2020, hệ thống ngân hàng sẽ xử lý khoảng 300 ngàn tỉ đồng nợ xấu, trong đó có khoảng 60% giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản. “Tuy nợ xấu nhưng tài sản bảo đảm không xấu,” ông Châu nói. Nếu thực hiện được 80% giá trị nợ xấu, tương đương với 160 ngàn tỉ đồng giá trị các dự án bất động sản quay trở lại thị trường, theo cách phân tích của ông Châu. “Trong đó, chủ yếu là các dự án hoàn tất về thủ tục pháp lý và quan trọng hơn, đã thực hiện đền bù giải tỏa,” ông Châu nhấn mạnh. Kenton Residence khởi công năm 2009 đúng lúc thị trường bất động sản bị đóng băng sau cơn sốt giá 2007.

Luồng gió mới trên thị trường bất động sản Sài Gòn - ảnh 2

Căn hộ mẫu của Kenton Node bắt đầu được giới thiệu ra thị trường sau tám năm ngưng trệ.

Theo lời của một nhà phân tích ở Savills, sản phẩm căn hộ của Kenton có diện tích lớn, giá bán thuộc loại cao, trên 40 triệu đồng/m2 nên khó bán. Ngoài ra, công ty Tài Nguyên mới gia nhập thị trường bất động sản nên việc thiết lập hệ thống bán hàng không bằng các công ty khác. Không riêng gì Kenton, hàng loạt dự án lớn như Sunrise của Novaland cũng phải thi công cầm chừng trong thời điểm đó. Dự án Kenton trải qua chín năm thăng trầm, chứng kiến thị trường bất động sản đi qua ba đỉnh, hai đáy, phát triển một cách giật cục do tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu và chính sách điều hành kinh tế vĩ mô.

Khi khủng hoảng toàn cầu xảy ra năm 2008, cộng với dư âm của tốc độ tăng trưởng tín dụng hơn 37% của năm 2007, chính phủ dùng biện pháp hành chính, thắt chặt tín dụng, khiến thị trường sau khi tạo lập đỉnh vào năm 2007 lập tức đóng băng. Ông Châu kể lại chuyện cũ và nhắc đến quan điểm lúc ấy “xem bất động sản là phi sản xuất.” Gói kích cầu đầu tư 17 ngàn tỉ đồng được đưa ra sau đó có tác động ngầm khi một phần dòng tín dụng chảy vào bất động sản, dẫn tới bong bóng bất động sản trong giai đoạn 2010 – 2011. Nghị quyết 11 của chính phủ ban hành tháng 2.2011 tập trung kiềm chế lạm phát, bằng cách thắt chặt tín dụng lần thứ hai khiến thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng. Cho tới tháng 6.2013, thị trường bắt đầu hồi phục sau khi có gói kích cầu 30 ngàn tỉ đồng, trong đó 70% nguồn vốn hỗ trợ trực tiếp người tiêu dùng để mua nhà ở xã hội hoặc nhà giá rẻ, với mức giá tương đương không quá 1,05 tỉ đồng. Bên cạnh đó, chủ trương cho chuyển mục đích dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như chia nhỏ diện tích căn hộ giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014.

Các cơn nóng lạnh bất chợt như vậy khiến nhiều nhà phát triển bất động sản trong nước gặp khó khăn. Phần lớn các nhà phát triển bất động sản trong nước không có tiềm lực tài chính đủ mạnh do thời gian phát triển chưa đủ dài. Trước năm 1986, thị trường bất động sản gần như chưa hình thành. Trong gần 30 năm hình thành và phát triển kể từ khi nền kinh tế chuyển sang hoạt động theo cơ chế thị trường, qua sự sàng lọc khắc nghiệt của thị trường, hình thành nên một số nhà phát triển bất động sản có tính chuyên nghiệp. Dữ liệu của HOREA cho thấy, phần lớn đáp ứngđược 30% nhu cầu vốn của dự án. Vốn không mạnh, chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển dự án, nên hầu hết các dự án của nhà phát triển bất động sản trong nước có quy mô khiêm tốn. Cho đến hiện nay, khu đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn được các nhà kinh doanh bất động sản xem là hình mẫu thành công trong tạo lập dự án đô thị có quy hoạch và tổ chức bán hàng tốt. Khi thị trường khó khăn trong giai đoạn 2011 – 2013,khá nhiều dự án đóng băng, ngưng triển khai, trong đó có Kenton, Saigon One Tower. Một số nhà phát triển bất động sản rút khỏi thị trường, trong đó có Hoàng Anh Gia Lai. Số khác công bố điều chỉnh giá bán, thông qua giá bán căn hộ thô, hoặc điều chỉnh diện tích căn hộ để phù hợp với khả năng của người mua, thì ông Vũ Anh Tâm chọn cách đền bù hợp đồng cho khách đặt mua.

Trong căn phòng làm việc đặt tại cao ốc lớn trên đường Nguyễn Huệ, quận 1 mà Tài Nguyên sở hữu khoảng 70%, ông Tâm giải thích: “Một doanh nghiệp không sống chết vì một vài triệu đô la Mỹ nhưng gia đình, một đời người có thể khốn khổ vì vài trăm triệu đồng. Tôi trả thêm tiền cho bà con chỉ vài chục tỉ có chết đâu.” Ông Tâm kể lại: “Trong suy nghĩ lúc ấy, tôi không cần tiền lắm vì còn khoảng 500 tỉ đồng, nên cố gắng làm xong để bán.” Theo các nguồn tin trên thị trường, có các đề nghị chào mua dự án nhưng hai bên không đạt được thỏa thuận. “Nếu bán đi, tôi không có cơ hội sửa chữa,” ông Tâm giải thích. Có nhiều nguyên nhân khiến hơn 300 dự án bị ngưng trệ, theo ông Lê Hoàng Châu, như chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa giải phóng được mặt bằng. “Trong đó có nguyên nhân là nợ xấu với tài sản bảo đảm là bất động sản,” ông Lê Hoàng Châu nói. Ngân hàng dù định giá tài sản bảo đảm ở mức 70% giá trị thị trường và cho vay dao động từ 60 - 70% giá trị định giá, tương đương với 42% giá trị thị trường của tài sản bảo đảm vẫn gặp khó khăn trong giải quyết nợ xấu khi khủng hoảng kinh tế xảy ra do nguy cơ tạo ra vòng xoáy giảm giá tài sản thế chấp, theo nhận định trên blog của tiến sĩ Lê Hồng Giang, chuyên gia tài chính hiện làm việc tại Úc. Theo đó, nếu chấp nhận làm sạch sổ sách, đồng nghĩa với việc thanh lý tài sản bảo đảm theo giá thị trường. Trong thời kỳ đóng băng, ít người chấp nhận mua sát giá, nên càng nhiều ngân hàng bán ra, vô tình thúc đẩy giá càng giảm sâu. Bên cạnh nguyên nhân kể trên, việc thanh lý tài sản bảo đảm các khoản vay ở ngân hàng thương mại, theo luật định không được thấp hơn giá gốc.

Chính vì vậy mà nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, theo ông Lê Hoàng Châu, mở ra lối thoát cho các tổ chức tín dụng. Khoảng 300 ngàn tỉ đồng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng phải xử lý trong giai đoạn 2016 – 2020, theo tính toán của HOREA giúp cho thị trường bất động sản có thêm 160 ngàn tỉ đồng dự án bất động sản – tài sản thế chấp ở ngân hàng, trong đó chủ yếu đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, đền bù. Sau khi văn bản pháp luật dọn đường xử lý nợ xấu, các ngân hàng liên tục đưa ra thông tin đấu giá, phát mãi tài sản là bất động sản. Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa có thông báo về việc lựa chọn tổ chức bánđấu giá tài sản là dự án khu dân cư 584 Tân Kiên, Bình Chánh gồm một nền đất 174,5 m2 và khối chung cư 712 căn hộ, với giá khởi điểm 810 tỉ đồng. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức bán đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất của dự án V-Ikon ở đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, với mức khởi điểm 319,5 tỉ đồng.

Trong thời điểm thị trường chớm hồi phục, các công ty phát triển bất động sản có tiềm lực hoặc kết hợpvới các tổ chức tài chính nước ngoài tỏ ra tích cực mua bán dự án (M&A) như Novaland, Khang Điền, Phúc Khang, Hưng Thịnh. Một số chủ đầu tư tìm được phương án tái cấu trúc nguồn vốn để dự án hoạt động trở lại. Kenton của Tài Nguyên là một trong số này khi được ngân hàng chấp thuận cho vay 1.060 tỉ đồng. Sự trở lại của Kenton Node trong vóc dáng mới là một khu trung tâm mới của Sài Gòn, bao gồm khách sạn 5 sao đầu tiên ở khu Nam, trung tâm thương mại cao cấp, cao ốc văn phòng, office-tel, khu căn hộ, với các tiện ích cao cấp như: khu vui chơi giải trí, bến du thuyền, phố đi bộ ven sông, công viên xanh, bệnh viện, trường học quốc tế, nhà hát tổ chim, phố đi bộ trên tổng diện tích 84.000 m2. Các căn hộ cũng được điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ông Stephen Wyatt, tổng giám đốc Jones Lang LaSalle nhận xét: “Đối với các dự án tái khởi động, yếu tố quan trọng đầu tiên cần lưu ý đó là thiết kế. Do hầu hết các dự án đã được thiết kế từ khá lâu trước đó, vì vậy, có thể phong cách thiết kế, tỉ lệ phân bổ giữa các hạng mục, kích thước và cơ cấu phòng, các tiện ích tiện nghi,... không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại.” Trong giai đoạn dự án ngưng trệ, ông Tâm qua giớithiệu của người quen, gặp Glenn Schauffer, đồng sáng lập Fontainebleau Resorts ở Las Vegas. Nhà kinh doanh bất động sản người Mỹ này sau đó qua Việt Nam, cùng ông Tâm và ông Lê Hoàng Châu bay trực thăng từ Sài Gòn ra Cần Giờ, sau đó đi cano khảo sát Cần Giờ, theo lời kể của ông Châu. Schauffer nhận xét rằng, tiềm năng phát triển bất động sản ở TP.HCM kéo dài tới 50 năm nữa. Một lời khuyên của nhà kinh doanh người Mỹ này được ông Tâm ghi nhớ: “Nếu làm, tôi sẽ không chọn khu trung tâm.” Từng kinh doanh ở Las Vegas, ông Schauffer ngụ ý: “Chúng ta là những người góp phần kiến tạo thế giới. Chúng ta tạo một điểm đến, để mọi người phải đến để thưởng ngoạn, chi tiền, hưởng thụ.” Tự nhận học từ Schauffer về tạo dựng trung tâm đô thị, ông Tâm nói: “Đầu tư sẽ tạo ra trung tâm. Ở Mỹ giữa sa mạc, họ làm khách sạn, khu mua sắm, văn phòng, tạo các điểm đến, thế là thành trung tâm.” Kenton Node, cái tên về khu sinh sống của hoàng gia Anh theo lý giải của ông Tâm, sẽ có các điểm thu hút du lịch như nhạc nước, tuyến buýt đường sông. “Sau Kenton Node, tuyến sẽ mở rộng xuống Evergeen,” ông Tâm cho biết. Khu Evergreen cũng là dự án mới của vị kỹ sư giao thông, khởi đầu từ một nhà thầu công trình, rồi khai thác tài nguyên, trước khi qua lĩnh vực bất động sản. Còn ông Châu, người biết ông Tâm hơn 20 năm qua có cái nhìn khác. “Tám năm qua, anh Tâm Tài Nguyên được bạn bè gọi là Tâm Tội Nghiệp. Tôi nghĩ điều đó sắp kết thúc.”