Tiến Phước, một trong các công ty bất động sản lâu đời nhất ở TP.HCM đang đứng trước ngã rẽ quan trọng: nhà sáng lập Nguyễn Thành Lập chuyển giao quyền điều hành cho thế hệ thứ hai nhằm nỗ lực đưa công ty bứt phá nhanh hơn.

Không chỉ gây chú ý với con số đầu tư khổng lồ, dự án bất động sản này thu hút sự quan tâm khi nằm ở khu vực lõi của Thủ Thiêm tới trung tâm quận 1 sau vài phút lái xe.

Hạng mục nổi bật của dự án là tòa tháp 86 tầng hứa hẹn tạo điểm nhấn cho toàn khu đô thị mới Thủ Thiêm tương lai, đồng thời phá kỷ lục của nhiều cao ốc đã và đang xây dựng tại Việt Nam: tòa nhà Vinhomes Central Park Landmark (81 tầng), Keangnam Landmark (72 tầng), Bitexco Finance (68 tầng)…

Thành phố Đế Vương (Empire City) là tên gọi của dự án đình đám này và công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước là công ty nội địa điều hành liên doanh. Nhiều người đặt câu hỏi: Tiến Phước nào?

“Một ngày nào đó rồi tôi cũng sẽ ra đi nhưng tôi muốn người ta nhìn sản phẩm của mình nói ba con ông ấy làm ra sản phẩm tốt quá,” ông Nguyễn Thành Lập, chủ tịch 66 tuổi của công ty bất động sản Tiến Phước bày tỏ tâm nguyện.

Với vẻ bề ngoài giản dị, giống một công chức về hưu, cách nói chuyện từ tốn, vị “đại gia địa ốc bí ẩn,” danh xưng giới truyền thông gán cho ông khi dự án Empire City được công bố gần như tránh né báo giới trong suốt sự nghiệp kinh doanh.

Dành cho Forbes Việt Nam cuộc phỏng vấn độc quyền tại tầng 22 khách sạn năm sao Le Meridien, vừa kéo ghế ngồi xuống, câu đầu tiên ông nói: “Từ hồi nào tôi né (báo chí) muốn chết. Thế hệ tôi già rồi, tôi sẽ nói cách suy nghĩ, cách nhìn, cách đầu tư những năm qua. Còn chiến lược sắp tới phát triển ra sao, con tôi sẽ nói.”

Với gần 25 năm gắn bó với kinh doanh địa ốc, Tiến Phước đang ở ngã rẽ quan trọng khi nhà sáng lập từng bước chuyển giao quyền điều hành cho thế hệ thứ hai. Sau nhiều năm hợp tác với Keppel Land, tập đoàn bất động sản lớn của Singapore ,Tiến Phước muốn xác lập dấu ấn riêng, đưa thương hiệu bất động sản tư nhân này bật cao hơn.

Tiến Phước có vốn điều lệ hơn 1.118 tỉ đồng. Doanh số hợp nhất của công ty tư nhân ước đạt 3.000 tỉ đồng trong năm 2016 sau khi tung ra thị trường hơn 1.000 đơn vị nhà ở, tính cả các liên doanh, theo tổng giám đốc Nguyễn Thị Mỹ Phương, 37 tuổi, con gái thứ ba của ông Lập.

Thành lập năm 1992, Tiến Phước cùng với Vạn Thịnh Phát, Nam Long là những công ty bất động sản tư nhân ra đời sớm nhất ở TP.HCM. Theo thông tin chia sẻ với Forbes Việt Nam, thời gian qua Tiến Phước đã tung ra thị trường tổng cộng khoảng một triệu m2 mặt sàn hướng vào phân khúc từ cao cấp tới bình dân.

Sát cánh với Keppel Land, Tiến Phước đã và đang phát triển nhiều dự án bất động sản cao cấp, nổi bật nhất có The Estella, Palm City và đặc biệt dự án đình đám Empire City… Công ty bất động sản tư nhân này cũng độc lập xây dựng căn hộ tái định cư An Phú - Bình Khánh (quận 2), phát triển khu dân cư Long Trường (quận 9) và đang chào bán khu biệt thự Senturia Vườn Lài (quận 12)...

“Mình sẽ tập trung sản phẩm vào phân khúc từ trung cấp trở lên. Nếu làm trung bình chi phí quản lý của mình có thể không bằng với các công ty khác vì quen chăm chút, tỉ mẩn,” Mỹ Phương, người đã gắn bó với công ty gia đình 14 năm nói.

Không giới hạn trong kinh doanh địa ốc, Tiến Phước xây dựng và đang vận hành khách sạn năm sao Le Meridien Sài Gòn 23 tầng nằm trên đường Tôn Đức Thắng. Công ty gia đình này cũng nắm 35% cổ phần tại hệ thống phòng khám Victoria Healthcare và đang rót 40 triệu đô la Mỹ xây dựng một bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế tại quận 2. Với 160 giường, bệnh viện này dự kiến hoàn thành vào giữa năm 2017 và đi vào khai thác từ năm 2018.

Một trong các dự án đáng chú ý nhất của Tiến Phước thời gian qua là The Estella. Tọa lạc trên diện tích 4,6 héc ta nằm sát cạnh xa lộ Hà Nội, The Estella tạo ra không gian sống thân thiện môi trường, tiện nghi nằm trong một cộng đồng tách biệt, được bảo vệ an ninh 24/24.

Ông Neil MacGregor, tổng giám đốc điều hành công ty bất động sản Savills Việt Nam đánh giá chất lượng sống giúp căn hộ The Estella được đánh giá cao ngay khi xuất hiện. Còn công ty bất động sản CBRE Việt Nam bình luận, khái niệm chung cư cao cấp tại Việt Nam khá lộn xộn nhưng The Estella là một dự án cao cấp đúng nghĩa.

Ông Lập kể, khi Tiến Phước đang chuẩn bị xây nhà mẫu thì tập đoàn bất động sản Singapore đánh tiếng đặt vấn đề hợp tác. “Những người mình thuê thiết kế tầm nhìn chưa tới.

Khi Keppel gợi ý liên doanh thì tôi nghĩ có họ chắc chắn chất lượng sản phẩm mình cao hơn, giá bán tốt hơn. Chia lại, mình không thiệt gì. Cái được là mình là có thêm kinh nghiệm,” ông Lập nói.

Giai đoạn 1 với hơn 700 căn hộ của dự án người mua đã dọn vào ở và giai đoạn 2, The Estella Heights đang được xây dựng, dự kiến bàn giao nhà trong giai đoạn 2018 - 2019 nhưng hơn 376 căn hộ đang xây dựng đã có chủ dù liên doanh này tổ chức bán hàng theo hình thức bốc thăm, hạn chế mỗi người không được mua quá hai căn.

Tiến Phước học hỏi được gì từ Keppel Land? Ông Lập cho biết, nếu không có liên doanh thì nhiều cái giờ mình vẫn lúng túng trong công tác thiết kế - quản lý thi công - điều hành.

Song ông cũng tự hào kể rằng “cũng có những cái họ học ngược lại mình.” Chẳng hạn, ở dự án này với những căn hộ rộng rãi ba phòng ngủ có thêm một phòng nghỉ nhỏ, vốn không có trong “từ điển” thiết kế của Keppel Land trước đây. Nó xuất hiện theo đề xuất của Tiến Phước vì thực tế các gia đình khá giả đa phần có người giúp việc ở cùng mà người giúp việc cũng cần không gian riêng.

Mỹ Phương nói: “Công ty nội địa bàn giao sản phẩm hoàn thiện coi như hoàn thành trách nhiệm. Keppel Land đã bàn giao cho khách hàng rồi nhưng hết đội ngũ này tới đội ngũ kia tới kiểm tra, đảm bảo người dân vào ở thoải mái. Họ quan tâm cả khi sản phẩm đã hoàn thành, họ muốn biết người ta nhận nhà ở như thế nào, có tiện nghi không, có tiết kiệm chi phí không, có sự thoải mái không?”

Sau The Estella, dự án quy mô lớn sau này như Empire City dù nắm cổ phần thiểu số nhưng Tiến Phước được đối tác nước ngoài tin tưởng nhường quyền điều hành.

Nằm ở mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, khu phức hợp rộng 14,6 héc ta ở vị trí vàng, sát hầm vượt sông Sài Gòn.

Theo thiết kế Empire City gồm một tháp quan sát 86 tầng, một quảng trường, phố đi bộ, 2.000 căn hộ cao cấp, khu văn phòng và khu tiện ích mua sắm.

Dự án liên doanh bốn bên: Tiến Phước và Trần Thái, hai công ty bất động sản nội địa nắm 15% cổ phần mỗi công ty, phía nước ngoài Keppel Land và quỹ đầu tư bất động sản Gaw Capital Partners chiếm lần lượt 40% và 30% cổ phần.

Nếu Keppel Land là nhà phát triển dự án chuyên nghiệp đã triển khai trên dưới 20 dự án bất động sản đình đám ở Việt Nam thì Gaw Capital Partners, quỹ đầu tư bất động sản tư nhân đang quản lý tài sản hơn 12 tỉ đô la Mỹ. “Chúng tôi không có ý định cạnh tranh các dự án theo chiều cao của tòa nhà hay công trình. Chúng tôi sẽ cạnh tranh dựa trên những ý tưởng thiết kế kiến trúc độc đáo, ấn tượng và những giá trị gia tăng, tiện ích thực tế mang lại cho người sử dụng và cộng đồng địa phương,” ông Võ Sỹ Nhân, 41 tuổi, tổng giám đốc điều hành dự án Empire City nói. Ông Nhân là phó chủ tịch Tiến Phước, con rể ông Lập.

Ông Linson Lim, chủ tịch Keppel Land tại Việt Nam, đánh giá cao đối tác địa phương của mình khi nói Tiến Phước am hiểu quy định, tâm lý người mua và các thủ tục pháp lý trong quá trình triển khai dự án.

Trọng trách giờ đây được đặt lên vai thế hệ sau của Tiến Phước. Mỹ Phương bày tỏ: “Ngay từ đầu mình làm đúng thì sản phẩm sẽ tốt.” “Làm đúng” là thực hiện quy trình thiết kế - quản lý kiến trúc – xây dựng một cách chuyên nghiệp: “Mình đã biết những công trình lớn phải như thế nào.

Mình chịu khó bỏ tiền thuê thiết kế mắc tiền chút nhưng đúng. Đừng nên tiết kiệm vì chi phí phân bổ trên từng m2 không đáng bao nhiêu. Phải nghĩ tới về lâu về dài, phải sử dụng tư vấn danh tiếng.”

Ông Nhân cho biết, Empire City chuẩn bị mời chọn các đơn vị thiết kế kiến trúc nổi tiếng nhất thế giới tham gia tư vấn cho dự án đặc biệt này.

Đợt mở bán đầu tiên khu căn hộ dự kiến vào cuối năm 2016. Dự án đình đám này cũng có căn nhà mẫu đặc biệt, một tòa nhà 10 tầng đang được gấp rút xây dựng để khách tham quan cảm nhận được tầm nhìn toàn bộ khu đô thị Thủ Thiêm và khu trung tâm sầm uất.

Làm nhiều dự án lớn, đủ phân khúc, nhưng ông chủ Tiến Phước tỏ vẻ hài lòng nhất với dự án An Phú – Bình Khánh (quận 2), dự án nhà ở tái định cư.

Triển khai từ năm 2009 đến nay Tiến Phước đã bàn giao toàn bộ 1.844 căn hộ tái định cư đúng hạn cho TP.HCM. Trên giấy tờ dự án do công ty Nam Rạch Chiếc, liên doanh giữa Tiến Phước - Trần Thái - Keppel Land triển khai xây dựng bảy block căn hộ chung cư, đổi lại, liên doanh nhận 30 héc ta triển khai dự án Palm City nằm kế bên khu đô thị Thủ Thiêm.

Nửa chừng, nhà đầu tư Singapore muốn rút lui vì không muốn thương hiệu gắn với sản phẩm nhà tái định cư được mặc định cấp thấp. Tiến Phước đề nghị hội đồng quản trị Nam Rạch Chiếc ủy quyền cho doanh nghiệp này tự triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty bất động sản Đất Lành, nhà phát triển sản phẩm căn hộ giá thấp ước tính chi phí xây dựng căn hộ bình dân gánh cả các chi phí xây dựng không gian sử dụng chung như hành lang, thang máy, tầng hầm… tối thiểu phải 8,5 triệu đồng/m2.

Nhưng Tiến Phước xây dựng với giá thành 7,5 triệu đồng/m2 mà “dự án sau khi hoàn thành được cục Nhà ở Xã hội Singapore qua nghiên cứu vì với giá thành như thế làm sao đẹp được như thế.” Ông Lập thừa nhận dự án này lỗ khi “mình làm cho người ta ở chứ không phải mình làm lấy tiền” nhưng “thấy người ta vào ở thích thú, thì mình sung sướng lắm.”

Các dự án của Tiến Phước, theo ông Lập, không phải tất cả đều có lãi mà bù qua đắp lại, cái này lãi, cái kia lỗ, vì: “Không phải mình kiếm đồng tiền bằng bất cứ giá nào. Khi làm việc mình xem ảnh hưởng tới người khác, ảnh hưởng tới xã hội như thế nào. Làm để người khác bị hại hay xã hội phải gánh hậu quả là không được làm.”

Rồi ông nêu triết lý kinh doanh: “Điều tâm huyết tôi luôn nói với các con tôi rằng tiền có thể kiếm được nhưng mà danh dự và uy tín phải tự mình tạo ra.

Uy tín mình không xin ai được, không ai cho mình hết. Có uy tín, có thương hiệu thì tự nhiên lợi nhuận tới.” Và: “Cái tôi làm là để lại cho con cháu và xã hội. Để lại cho con mình là uy tín, sự bền vững, danh dự của công ty.

Có cái đó sẽ tạo đà đi lên. Để lại cho xã hội là người ta nhìn lại các sản phẩm thấy ông này làm ‘ngon’ quá, cái gì của ông ấy cũng tốt hết. Đi ngang nhà mình xây họ nói cái nhà này của ông Tư Lập. Đó là niềm vinh hạnh. Mình làm lôm côm người ta nói thằng cha Tư Lập hồi đó làm tầm bậy, tầm bạ!” Địa ốc là lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng các mối quan hệ nhưng ông khẳng định: “Không có chuyện ưu ái đâu. Chính quyền giao cho mình có sự yên tâm, ông này sẽ làm đàng hoàng. Họ đưa ra điều kiện mình đáp ứng đầy đủ. Khi đáp ứng đầy đủ, ông nào tạo cảm giác yên tâm hơn sẽ được giao. Đó là uy tín, giá trị thương hiệu của công ty mình.”

Ông Lập sinh năm 1950, từng tham gia hợp tác xã, làm nhà nước nhưng tự nhận “lăn lóc cũng nhiều nghề” bên ngoài: thu mua nhôm phế liệu, sản xuất nồi niêu, xoong chảo, buôn trầm hương, vi cá…

Đầu thập niên 1980, ông Lập thu gom nông hải sản xuất khẩu qua các công ty nhà nước đình đám lúc ấy như Seaprodex, Imexco... Trong khi một số người ưa thích các thương vụ mua rẻ, bán đắt, thiên về hình thức đánh quả thì ông Lập hướng đến khởi nghiệp, tìm cơ hội kinh doanh ở nhiều lĩnh vực: xuất khẩu mây tre đan, xuất khẩu gạo, may mặc… “Cái gì tôi cũng đi đầu, thấy nhiều người làm, sau cạnh tranh quá thì mình bỏ,” ông nói.

Năm 1988, qua Singapore, ông được bạn hàng giới thiệu những khu vực sầm uất, phát triển bằng cách lấn biển, bồi đắp. “Ở Việt Nam bấy giờ chưa có khái niệm phát triển bất động sản gì hết trơn, trước sau nhu cầu cũng phải có. Đây là cơ hội, lĩnh vực mới mình phải chuẩn bị,” ông nhớ lại. Dù con đường còn mơ hồ nhưng về nước ông Lập ấp ủ sự chuyển hướng.

Năm 1992, thành phần kinh tế tư nhân được pháp luật thừa nhận chính thức, doanh nghiệp tư nhân bất động sản Tiến Phước ra đời, với ý nghĩa là “Tiến lên” và “May mắn.” Dự án đầu tay ông xây dựng là Greenfield, khu compound 18 căn cho người nước ngoài thuê ở vùng ven quận 2. Xây dựng đầu những năm 1990 dự án đã đi đường điện, đường cáp điện thoại ngầm, hệ thống điện nước hiện nay vẫn chưa phải sửa chữa.

Tiến Phước là một trong số ít công ty bất động sản Việt Nam đã đi qua và sống sót sau cả ba đợt thị trường bất động sản đóng băng (1995 – 1999, 2003 – 2005, 2011 – 2013). Sau mỗi đợt thị trường đi xuống thì Tiến Phước vẫn cứ đi lên.

Bài học “sống sót” của ông chủ công ty này: “Chiến lược không phải là đi nhanh mà là làm chắc chắn để có cái gì cản mình còn dừng được. Chạy nhanh quá mình vấp không dừng lại được thì té ngã.”

Trong đợt khủng hoảng gần nhất, năm 2011, Tiến Phước đang xây dựng khách sạn Le Meridien thì lãi suất tăng vọt từ 10,5% lên 25% khiến dự án có vốn đầu tư 160 triệu đô la Mỹ phải ngưng thi công sáu tháng.

Tiến Phước xoay xở giảm tỉ lệ sở hữu tại dự án The Estella từ 45% về 2% để có vốn tiếp tục xây dựng khách sạn vì “trong suy thoái không có con đường trọn vẹn mọi nhẽ, được cái này mất cái kia. Mình bớt ở The Estella nhưng khách sạn mình trọn vẹn.” Còn Mỹ Phương nói: “Bài học là lúc nào cũng phải có phương án dự phòng. Phương án dự phòng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Suy thoái thì vẫn có sản phẩm phù hợp, bán được.”

Nhắc đến Tiến Phước, giới kinh doanh địa ốc ở TP.HCM hay nói “họ là công ty gia đình” hay “họ là đối tác của Keppel Land.” “Tên tuổi mình giờ đây có hùng mạnh gì đâu, tại vì mình đi chậm quá,” ông chủ của Tiến Phước thừa nhận.

Sự thận trọng khiến “vài năm gần đây Tiến Phước mới làm bạn với ngân hàng.” Cùng xuất phát điểm với Tiến Phước nhưng thời gian qua tên tuổi Vạn Thịnh Phát nổi như cồn với việc xây dựng, mua lại nhiều cao ốc ở vị trí vàng như Union Square, Times Square, An Đông Plaza - Windsor Hotel… Thương hiệu Nam Long cũng được biết đến rộng khắp với sản phẩm Ehome, dòng “nhà ở với chi phí hợp lý”. Công ty này cũng mở cửa chào đón nhiều định chế tài chính nước ngoài, niêm yết trên sàn chứng khoán từ năm 2013 và công bố tích tụ được quỹ đất hơn 550 héc ta, đã đưa ra thị trường lũy kế 10 ngàn đơn vị nhà ở. Bằng nửa tuổi đời của Tiến Phước nhưng Novaland, một thương hiệu bất động sản khác tại TP.HCM phất lên rất nhanh, công bố triển khai khoảng 30 dự án có vị trí tốt. Công ty bất động sản tư nhân này có vốn điều lệ 6.000 tỉ đồng đang chuẩn bị lên sàn, huy động vốn để tăng sức mạnh tài chính.

Sau giai đoạn chạy nước kiệu đường trường, Tiến Phước đang được gia cố chuyển sang phi nước đại khi trách nhiệm điều hành kinh doanh được đặt lên thế hệ thứ hai hai năm qua: Nguyễn Thị Mỹ Phương, con gái thứ ba được chỉ định vào vị trí tổng giám đốc điều hành; Mỹ Hạnh, 42 tuổi, học về thiết kế, phụ trách phần hoàn thiện nội thất công trình; Mỹ Linh, 41 tuổi, học quản trị sẽ điều hành dự án bệnh viện; Mỹ Anh, 28 tuổi, học quản lý khách sạn, điều hành quản lý Le Meridien…

Thế hệ thứ hai ngày càng có tiếng nói quan trọng tại công ty tư nhân này. Một nhà thầu xây dựng từng thi công dự án Le Meridien kể giữa chừng quyết định bỏ ngang ông Lập thay đổi hợp đồng với giải thích “chịu nhiều sức ép từ các con!” “Con gái ông Lập có vẻ ghê gớm,” nhà thầu này nói.

Tiến Phước đang ở giữa của giai đoạn tái cơ cấu để đóng góp một vai trò quan trọng hơn trên thị trường bất động sản TP.HCM, sân chơi vốn đang được thống lĩnh bởi những tên tuổi nước ngoài, những “ông lớn” nội địa như Vingroup, Novaland, Vạn Thịnh Phát và vài công ty phát triển năng động như Nam Long, Khang Điền...

“Về hoạt động không có gì thay đổi lớn, các thay đổi của mình đã tiến hành vài năm nay. Mình muốn xoá bỏ hình ảnh của một công ty gia đình thì câu chuyện mình phải thay đổi từ từ,” Mỹ Phương nói.

Theo người được chỉ định điều hành Tiến Phước “thay đổi” đó là về sản phẩm, Tiến Phước sẽ không phát triển dàn trải mà định vị, tập trung vào nhóm phân khúc có giá bán từ trung bình trở lên.

Về hoạt động, công ty tái cơ cấu theo mô hình “holding” với các mảng kinh doanh bất động sản - khách sạn - dịch vụ y tế, cân đối chiến lược dòng tiền dài (bất động sản) và dòng tiền thường xuyên từ dịch vụ (dự án y tế, khách sạn).

Trong quản trị, công ty gia đình này chuyển từ mô hình cổ đông sáng lập điều hành sang mô hình hoạt động chuyên nghiệp với việc tuyển dụng thêm nhân sự bên ngoài dù bộ khung vẫn là thế hệ kế thừa. Để tạo sức bật mới, Tiến Phước dự kiến IPO và niêm yết để đón thêm các nhà đầu tư tài chính tổ chức trong khoảng năm năm tới.

Theo ước tính quỹ đất hiện tại của Tiến Phước có thể đưa ra thị trường ba triệu m2 nhà ở, gấp ba lần con số công ty này cùng các liên doanh đã đưa ra thị trường thời gian qua.

Những người kế thừa tỏ ra tự tin trước trách nhiệm được chuyển giao khi cho rằng có thể đảm đương công việc. “Về quan điểm ba tôi và chúng tôi có thể khác nhưng chung quan điểm trong kinh doanh, hiểu những giá trị, những lý do tại sao là như vậy. Chúng tôi sẽ đi theo các đường lối như vậy.

Dĩ nhiên ứng xử trong xã hội, những mối quan hệ bên ngoài vẫn cần sự hướng dẫn từ ba tôi,” tổng giám đốc Mỹ Phương nói.