Các ngân hàng chiếm ưu thế về tổng giá trị cho vay tài chính tiêu dùng, trong khi các công ty tài chính chỉ chiếm 13% tổng giá trị.
Bánh lớn của ngân hàng - ảnh 1

Rất nhiều ngân hàng kết hợp với chủ đầu tư bất động sản để cung cấp tín dụng cho người mua nhà. (Ảnh: Lê Toàn)

“Căn hộ chung cư tiêu chuẩn Nhật Bản, ngân hàng cho vay 70%, lãi suất ưu đãi.”

“Em đang có 10 căn hộ suất ưu đãi nội bộ. Ngân hàng cho vay 80%.” Các tin nhắn có nội dung tương tự nhau, chỉ thay tên dự án, tới tấp gửi vào điện thoại di động của người dùng mỗi ngày. Hai năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản có những dấu hiệu hồi phục, các trang quảng cáo về địa ốc trên các báo ngày như Tuổi Trẻ, Thanh Niên nhiều lên, lượng tin nhắn quảng cáo, tiếp thị sản phẩm bất động sản cũng gia tăng. Không chỉ dội bom tin nhắn, nhân viên tiếp thị bất động sản hằng ngày vẫn gọi điện giới thiệu dự án và không quên nhấn mạnh đến ngân hàng hỗ trợ cho vay.

Điểm chung của các thông điệp truyền thông dự án bất động sản từ quảng cáo, tin nhắn cho đến gọi điện tiếp thị? Bên cạnh thông tin dự án, là phương thức thanh toán và ngân hàng cho vay. Lý do đơn giản: giá bán cao hơn thu nhập tích lũy của người dân. Theo tính toán trong báo cáo Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam của ngân hàng Thế giới công bố tháng 10.2015, với mức giá bán trung bình từ 16 triệu đồng/m2 trở lên, chỉ có nhóm thu nhập cao nhất trong tổng số năm nhóm được phân hạng theo thu nhập, đủ khả năng sở hữu bất động sản ở mức giá 1,8 tỉ đồng trở lên. Báo cáo này ước tính từ năm 2015 đến 2040, hằng năm Việt Nam cần thêm khoảng 374 ngàn căn hộ ở các thành phố.

Khoảng chênh giữa thu nhập tích lũy và giá nhà ở đô thị là cơ hội cho các tổ chức tín dụng xây dựng, phát triển sản phẩm tín dụng. Kết thúc cơn hưng phấn trở thành thành viên WTO năm 2007 các ngân hàng trải qua giai đoạn tái cơ cấu hệ thống tổ chức tín dụng kéo dài từ cuối năm 2011 đến nay. Kể từ đó, bên cạnh việc tái cơ cấu, thay đổi cổ đông, xử lý nợ xấu, khá nhiều ngân hàng thương mại cổ phần tập trung xây dựng chiến lược phát triển ngân hàng bán lẻ. Trong đó, vay mua nhà là một trong những sản phẩm chính.

Con đường đưa khách mua nhà tới với ngân hàng có thể theo hai lối. Sau khi có thông tin về căn hộ hay ngôi nhà để mua, người mua tìm đến ngân hàng để vay. Dạng này chủ yếu là khách từng có giao dịch với ngân hàng, có trải nghiệm về phương thức thanh toán, sự biến động lãi suất qua các thời kỳ. Lối thứ hai là ngân hàng kết hợp với chủ đầu tư để cung cấp sản phẩm tín dụng. Trong hai năm qua, khá nhiều ngân hàng thực hiện phương thức này. Ở thời điểm hiện tại, khá nhiều ngân hàng đều có chương trình vay mua nhà, trừ một số ngân hàng đang trong quá trình tái cơ cấu, với lãi suất dao động trong khoảng từ 7-8% trong năm đầu. Trong số các ngân hàng hoạt động tích cực trên thị trường bất động sản hiện nay, phải kể đến các cái tên như Techcombank, VPBank, ACB, Vietcombank, BIDV…

Theo báo cáo tài chính năm 2015 của Techcombank, tín dụng cho vay mua nhà và xe hơi là hơn 31,6 ngàn tỉ đồng, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước. Không nêu cụ thể tổng giá trị cho vay mua nhà, nhưng báo cáo của Techcombank ghi nhận “sự hợp tác với các chủ đầu tư bất động sản uy tín như Vingroup, Capital Land và Masteri cũng nhiều hơn, tạo nên các giải pháp có giá trị cả về tài chính lẫn bất động sản nhà ở cho khách hàng, góp phần thay đổi mạnh mẽ thị trường địa ốc…”

Cũng kết hợp với chủ đầu tư như Techcombank, VPBank trong các dự án căn hộ chung cư, ACB có lợi thế tiếp cận khách hàng vay mua nhà, đặc biệt là nhà phố. Ông Từ Tiến Phát, phó tổng giám đốc phụ trách khối khách hàng cá nhân của ACB giải thích, lý do họ có lợi thế cho vay mua nhà phố là “từ năm 1996, ACB đã có sàn giao dịch bất động sản.” Tuy sàn đã chấm dứt sứ mệnh lịch sử, song ACB đã có kinh nghiệm trong triển khai sản phẩm. Sau giai đoạn tái cơ cấu, ACB xác định mục tiêu chiến lược giai đoạn 2014 – 2018 là trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ hàng đầu. “Hiện tại chiến lược bán lẻ thể hiện rõ qua 90% vốn huy động từ cá nhân, 80% cho vay là khối cá nhân,” ông Phát nói.

Cũng theo ông Phát, ACB có hai sản phẩm chính về mua nhà. Với khách hàng cá nhân, nghiệp chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngân hàng đưa ra sản phẩm cơ ngơi bền vững để vay mua nhà làm địa điểm sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Theo ông Phát, triển khai từ đầu năm 2016 đến nay, có 360 khách hàng vay 1.130 tỉ đồng. Tổng dư nợ của chương trình này chiếm 37% tổng dư nợ sản phẩm đầu tư tài sản cố định.

Nắm tâm lý người muốn vay mua nhà để ở hầu hết là người mua lần đầu, ngân hàng đưa ra chương trình Ngôi nhà đầu tiên. Sau 13 tháng triển khai, hơn 9.000 khách hàng vay, với doanh số giải ngân là 8.000 tỉ đồng.

Ở góc độ người tiêu dùng, vay mua nhà là một trong các nhu cầu vay tiêu dùng. Cuộc khảo sát trực tuyến 200 người ở Hà Nội và TP.HCM năm 2014 do W&J tiến hành cho thấy, trong 10 người có nhu cầu mua nhà trong hai năm tới, tám người cho biết sẽ vay để mua nhà. Nhu cầu tín dụng nhà ở là một trong các động lực thúc đẩy tổng dư nợ cho vay tiêu dùng tăng trưởng trung bình ở mức 20%/năm, theo viện Chiến lược ngân hàng (ngân hàng Nhà nước). Thị trường tài chính tiêu dùng của Việt Nam, theo ước tính trong báo cáo cùng tên của Stoxplus, là 15,1 tỉ đô la Mỹ. Trong đó, khối ngân hàng chiếm 87% tổng tín dụng tiêu dùng cả nước. Riêng tín dụng cá nhân, hộ gia đình của 11 ngân hàng mà Stoxplus khảo sát là 640 ngàn tỉ đồng. Trong 13% còn lại của thị trường tài chính tiêu dùng, các công ty tài chính chiếm 12%, công ty tài chính vi mô chỉ chiếm 1%. Sự chênh lệch về giá trị giữa nhóm ngân hàng và nhóm công ty tài chính, chủ yếu do giá trị khoản vay. Các ngân hàng hầu hết cho vay để mua nhà và xe hơi, những sản phẩm có giá trị lớn, có tài sản bảo đảm.

Tuy chiếm ưu thế về giá trị khoản vay lớn và thời gian vay dài, nhóm ngân hàng đang phải đối mặt với cạnh tranh từ các công ty tài chính khiến cho thị phần, xét về giá trị khoản vay, giảm dần. Năm 2013, tổng giá trị cho vay tiêu dùng của khối ngân hàng lên tới 91%. Một số công ty tài chính gần đây cũng đưa ra sản phẩm cho vay mua ô tô. Bên cạnh đó, ngân hàng sau giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng từ 2009 – 2013 cũng chọn lọc hơn khi cho vay bất động sản.

Tính đến cuối quý 2.2016, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào khoảng 425.025 tỉ đồng, tăng 8,2% so với cuối năm 2015.

Cuối tháng 8 năm nay, bộ Xây dựng có văn bản đề nghị ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay bất động sản cao cấp. Điều này cho thấy cơ quan quản lý nhà nước muốn cảnh báo sớm về rủi ro trên thị trường bất động sản. Rủi ro ấy đến từ sự mất cân đối về sản phẩm, có phần thiên lệch về phân khúc cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà có giá vừa phải ít có doanh nghiệp phát triển bất động sản cung ứng.

Một lý do khác khiến ngân hàng sẽ phải cẩn trọng hơn với thị trường tín dụng bất động sản là nguồn cung tài chính chủ yếu đến từ ngân hàng. Nếu tính cả nguồn vay từ chủ đầu tư, hơn 51% tín dụng của một dự án bất động sản do ngân hàng cung cấp. Ở gói sản phẩm cho vay mua nhà, ông Từ Tiến Phát miêu tả ngắn gọn: “Một tay ngân hàng.” Bởi ở đó, ngoài sản phẩm tín dụng từ ngân hàng, người mua không có lựa chọn nào khác, nếu không tự tích lũy hoặc mượn từ người thân, bạn bè. “Một tay” trong câu nói của ông Phát cũng mang hàm nghĩa thứ hai khi thị trường vốn cho bất động sản chưa có thêm nguồn cung nào khác, ngoài ngân hàng. Đề án thành lập các công ty tài chính cho vay tái thế chấp bất động sản được đề xuất năm 2015 và đến nay chưa thành hình. Ý tưởng cơ bản là cung cấp thêm nguồn tiền cho thị trường, bởi nguồn lực từ ngân hàng có giới hạn. Thị trường chưa có ”định chế tài chính bán công,” thuật ngữ của chuyên gia tài chính Lê Trọng Nhi, để chỉ mô hình như Fannie Mae và Freddie Mac của Mỹ… Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở cũng mới ở dạng ý tưởng.

Ở đất nước dân số trẻ, mỗi năm có thêm 1,7 triệu người gia nhập đội ngũ lao động, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ở đô thị rất lớn. Do mới gia nhập thị trường lao động, lương trung bình của sinh viên đại học mới ra trường dao động từ 3 – 5 triệu đồng, theo khảo sát của JobStreet, lớp lao động trẻ cần quãng thời gian từ 5 năm trở lên mới có khoản tích lũy để có thể đủ điều kiện vay mua nhà. Khảo sát điều kiện vay mua nhà ở các ngân hàng, tổng thu nhập của người vay và người đồng vay (vợ hoặc chồng) ở mức 15 triệu đồng trở lên. Dựa vào thực tế thị trường lao động, ngân hàng có phương thức tiếp cận khách hàng phù hợp. Ở ACB, theo ông Phát, là “cách tiếp cận từ gốc,” từ tích lũy rồi đến cho vay mua nhà.

Trong khi người vay mua nhà ở các thị trường phát triển có thể tiếp cận các khoản vay dài hạn từ 30 năm trở lên, với lãi suất gần như không đổi, thì người vay ở Việt Nam chỉ có thể vay tối đa là 20 năm. Đó là chưa kể tới lãi suất có thể điều chỉnh theo hướng tăng trong tương lai. Do nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, nên “cố định lãi suất là điều dường như không thể ở thời điểm này đối với ngân hàng,” ông Phát lý giải.

Lời giải với người vay mua nhà để ở? Trên thị trường, hiện nay chưa có công cụ cho họ để đối phó khi lãi suất tăng. Còn với người vay để đầu tư? “Anh cứ vay, hai năm đầu lãi suất cố định. Sau khi nhận nhà, mình cho thuê, rồi lấy tiền đó đủ để trả lãi ngân hàng,” Trần Đức Hiếu, chuyên viên môi giới bất động sản cho KT Land ở Bình Thạnh, chào mời cho người mua dự án căn hộ trên đường 3 tháng 2, quận 10, TP.HCM.