Tòa nhà chọc trời cao nhất Bangkok gần đến  ngày khai trương. Đây là “canh bạc” trị giá 600 triệu đô la Mỹ của Sorapoj Techakraisri để chờ làn sóng chuyên gia nước ngoài giàu có sắp chuyển đến.
Bất động sản Thái Lan: Phi vụ rủi ro - ảnh 1

“Mọi chuyện gần giống như đang sắp có thị trường mới xuất hiện.”

Thông báo kế hoạch xây tòa nhà cao nhất Bangkok giữa tâm điểm của khủng hoảng tài chính. Kiên trì vượt qua những cuộc biểu tình đường phố đầy bạo lực và một cuộc đảo chính. Nhắm vào khách hàng ngoại quốc giàu có chịu chi hàng triệu đô la Mỹ cho một căn hộ. Ai cũng nghĩ Sorapoj Techakraisri bị điên. Chuyện anh còn chưa đến 40 tuổi càng làm người ta nghi ngờ thêm.

Nhưng tòa nhà MahaNakhon 77 tầng cuối cùng cũng sắp hoàn tất, và vào tháng 9 này, những cư dân đầu tiên sẽ chuyển đến ở. Nằm trong quận Silom/Sathorn thượng lưu, tòa tháp có lớp ngoài gồm những ô vuông tỏa sáng như bức màn thủy tinh và uốn lượn hình xoắn ốc, là hiệu ứng được tạo ra nhờ mỗi tầng lầu được sắp đặt khác nhau. Nó đã giành được nhiều giải thưởng và gây chú ý là công trình kiến trúc nổi bật trên thế giới. Là tòa nhà chọc trời cao nhất ở đường chân trời tới thời điểm hiện tại, MahaNakhon sẽ có 209 khu căn hộ Ritz-Carlton, với mức giá 1,4 triệu đô la Mỹ đến 10 triệu đô la Mỹ; khách sạn Edition 5 sao do tập đoàn Marriott International quản lý cùng những cửa hiệu và nhà hàng hào nhoáng.

Táo bạo hơn cả cú đánh cược 600 triệu đô la Mỹ của Techakraisri vào MahaNakhon, tên tiếng Thái của Bangkok, chính là tầm nhìn anh dành cho thành phố. Anh tin Bangkok đang trên đà phát triển, ngay cả khi kinh tế Thái đang chật vật. Anh coi Bangkok như giải pháp thay thế Singapore là trung tâm khu vực Mekong của Đông Nam Á, giúp thu hút giới chuyên viên ngoại quốc giàu có, những người sẽ cần tới những tiện nghi của MahaNakhon. “Gần như một thị trường mới đang hé lộ,” anh nói. “Người giàu có sẽ có thêm nhiều tiền, và họ sẵn lòng tiêu. Đó là điều chúng tôi thấy được.”

Công ty Pace Development của Techakraisri cũng đang phục vụ tầng lớp người ngoại quốc sắp đến với MahaSamutr, câu lạc bộ thượng lưu và khu villa nằm cách Bangkok 200 km ở thị trấn ven biển Hua Hin. “Điều chúng tôi đang làm rất khác so với thị trường nơi đây,” anh nói. “Mức độ siêu xa xỉ như vậy là chưa từng tồn tại ở Thái Lan. Giờ thì đã có,” Andrew Gulbrandson của công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle, cho biết. “Không có nhà phát triển bất động sản ở đẳng cấp cao như vậy trước đây.” Thực ra, ông nghĩ, Pace sẽ củng cố vị trí là nhà phát triển bất động sản xa xỉ hàng đầu Bangkok một khi chủ các căn hộ ở MahaNakhon dọn tới.

Ăn mặc lịch lãm với hai màu trắng đen, Techakraisri, 38 tuổi, có nụ cười tự tin tương phản với hành trình gian khó vài năm qua. Đồng baht đang ở mức thấp nhất trong sáu năm, tăng trưởng kinh tế thường niên dưới mức 3%, xuất khẩu kém, giá nông sản giảm – tất cả kết hợp với vụ đánh bom khủng bố tháng 8.2015, cùng hai năm thiết quân luật dự kiến kéo dài vô hạn định. Giá trị vốn hóa thị trường của Pace chỉ là 315 triệu đô la Mỹ, tương đương chỉ 40% giá trị tài sản, và lợi nhuận chẳng thấy đâu. “Họ vẫn chưa phải công ty vững mạnh trên phương diện thu nhập, dù họ sẽ ổn,” Avin Sony của Asia Plus Securities nhận xét. Đây là công ty Thái Lan phụ trách đợt IPO của Pace vào năm 2013. Ông dự đoán khi khách hàng sở hữu những căn hộ của MahaNakhon trong năm nay, Pace sẽ có ít lãi, sau đó sẽ có thu nhập nhiều hơn vào năm 2017.

Những bất ổn chính trị và kinh tế tác động không tốt đến phân khúc dưới của thị trường bất động sản, nhưng không có vẻ gây tổn hại đến phân khúc cao cấp trở lên. “Tôi đã chứng kiến 7 cuộc đảo chính rồi,” Techakraisri, hậu duệ của gia đình toàn làm nghề phát triển bất động sản, thở dài. “Những công ty hoạt động lâu dài đang mong bất ổn chính trị kết thúc. Họ tin vào tương lai của Thái Lan. Đó là điều họ đánh cược vào.” Tim Skevington, giám đốc điều hành của hãng bất động sản Landscope Thailand, đồng ý: “Những vấn đề kinh tế và chính trị có tác động đến khách hàng cao cấp, nhưng bất chấp chuyện này,  nhu cầu vẫn cao, và một khi chúng tôi vượt qua được hoàn cảnh hiện tại, cầu sẽ còn cao hơn thế.”

Đúng là phân khúc siêu xa xỉ của thị trường bất động sản Bangkok có vẻ đang bùng nổ. Vài đối thủ cạnh tranh như Four Seasons, Sansiri, Mandarin Oriental và St. Regis – đang theo cách của Pace, làm những căn hộ condo giá giống nhau, tầm từ 8.400 - 9.900 đô la Mỹ/m2. Các trung tâm môi giới bất động sản ước tính 2.400 căn hộ siêu sang sẽ ra thị trường Bangkok năm 2019. Aliwassa Pathnadabutr, giám đốc điều hành của CBRE Thái Lan, cho biết hầu hết khách mua là người địa phương, trong đó có nhiều người trẻ cảm thấy hấp dẫn với căn hộ được sở hữu vô thời hạn (trái ngược với những căn hộ có hợp đồng gia hạn cho thuê 30 năm), có hai hoặc ba phòng ngủ, và họ cho rằng đáng khao khát hơn những căn nhà họ từng sống.

Nhưng ngay từ đầu, Pace đã tiếp thị bán hàng ở nước ngoài. Trong đợt giới thiệu sản phẩm ở Singapore, Hong Kong và Dubai, họ thấy giới đầu tư bất động sản rất muốn thoát khỏi những biện pháp giảm nhiệt bất động sản của chính quyền địa phương, trong đó có yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt nhiều hơn và thuế đất cao hơn. Pace bán được 70% tòa nhà MahaNakhon – trong đó 1/3 là bán cho người địa phương, và phần còn lại cho khách từ Singapore, Hong Kong, châu Âu và một ít cho Trung Đông, Bắc Mỹ và Đài Loan. Công ty cho biết họ giữ những căn còn lại cho đến khi tòa nhà chính thức hoàn tất để có thể nâng giá cao hơn. (Pace cũng đang xây hai dự án condo siêu xa xỉ cùng một khu nghỉ dưỡng ở Hokkaido, Nhật Bản.)

“Một tỉ lệ kỷ lục khách mua MahaNakhon là người nước ngoài,” Bastien Forzy của hãng môi giới Sense Property Group (chuyên đại diện cho nhà đầu tư nước ngoài), cho biết. “Vài khách hàng của chúng tôi ban đầu choáng vì giá quá cao của MahaNakhon, nhưng giờ họ đang trở lại coi nó như một trong những lựa chọn đầu tiên,” ông nói, nhấn mạnh khách hàng châu Á thường trả giá cao khi mua những căn hộ condo họ có thể sở hữu vô thời hạn. “Nguồn cầu sẽ chỉ có tăng. Người giàu ngày càng nhiều.” Nhưng vào thời điểm chính thức khởi công MahaNakhon tháng 5.2009, “rất ít người tin vào dự án,” ông nhớ lại. “Nó quá lớn, quá đắt, quá khác về kiến trúc so với những khu căn hộ xa xỉ khác ở Bangkok.”

Giấc mơ của Techakraisri, nhân vật thường xuất hiện trên những tạp chí chuyên viết người nổi tiếng địa phương, bắt đầu không lâu sau khi nhân loại bước qua năm 2000. Anh dự đoán khách hàng giàu có sẽ trả tiền mua bất động sản Bangkok ở vị thế tốt, được thiết kế tốt và trang trí nội thất phù hợp, với dịch vụ và quản lý bất động sản hạng nhất. Kế hoạch xây dựng MahaNakhon được định hình sau khi anh thành lập công ty riêng vào năm 2003, thay vì ở lại với công ty bất động sản gia đình L.P.N Development, nơi tập trung vào phân khúc thị trường trung bình thấp. Cha anh, Sumet, là cổ đông cá nhân lớn nhất của công ty, còn mẹ anh, Yupa và hai anh chị em ruột của bà là giám đốc trong ban điều hành. Năm 2008, Forbes Asia ghi tên L.P.N vào danh sách thường niên những công ty niêm yết tốt nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương có doanh số dưới 1 tỉ đô la Mỹ/năm.

Bước đi đầu tiên của Techakraisri là chọn một người bạn giới thượng lưu, kiến trúc sư Ole Scheeren, để thiết kế tòa tháp. Scheeren nổi tiếng ở Bắc Kinh và có quan hệ với con ông cháu cha ở địa phương trong suốt quá trình xây dựng tòa nhà biểu tượng của hãng truyền hình CCTV thông qua văn phòng Kiến trúc Đô thị (Office for Metropolitan Architecture) của Rem Koolhaas. Nhiều lần trì hoãn và khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến phải đến năm 2011 mới động thổ công trình. Hai năm sau, Techakraisri liều lĩnh IPO Pace, vì công ty khi đó chưa có tiềm năng lợi nhuận trong ngắn hạn. “Pace khi đó chỉ đủ để sống sót,” Sony của Asia Plus Securities cho biết, nhấn mạnh doanh số của MahaNakhon vào thời điểm đó đã chững lại ở mức 30%. “Họ cần niêm yết vì cần tiền.” Thời điểm niêm yết không may mắn: Những cuộc biểu tình trên đường phố khiến giá cổ phiếu giảm 13% ngay trong ngày đầu tiên.

Rồi vào tháng 3.2014, Pace có được thắng lợi: Họ mua được miếng đất có thể sở hữu vô thời hạn, giúp giá cổ phiếu công ty tăng gần gấp ba và giúp doanh thu thoát cảnh chật vật. Không chỉ thế, Techakraisri còn tìm được cách để lách được mức trần 49% cho người nước ngoài trên doanh số bán căn hộ, bằng cách tính luôn cả khách sạn và đài quan sát.

Nhờ đà từ hai chiến thắng kép và không nao núng trước thua lỗ, Techakraisri lao về phía trước. Năm 2014, anh mua chuỗi cửa hàng thực phẩm của Mỹ Dean & DeLuca. Đây tỏ ra như một bước đi ẩu tả khác khi chi phí của chuỗi nhanh chóng vượt xa dự kiến. “Pace là một công ty rất nhỏ mà lại thực hiện những dự án quá ngông nghênh,” Sony nhớ lại. “Có quá nhiều rủi ro.” Nhưng rồi Techakraisri được khích lệ khi cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) ra đời vào tháng 12.2015. Thỏa thuận này có thể sẽ thống nhất được thị trường 600 triệu người tiêu dùng và cho phép lưu thông tự do hàng hóa, dịch vụ, công nhân và vốn trong mười nước Đông Nam Á. Anh hy vọng Bangkok sẽ trở thành cánh cửa dẫn đến cộng đồng này, ngôi nhà chung cho làn sóng chuyên viên cấp cao nước ngoài làm ăn tại Thái Lan, Campuchia, Lào, Myanmar và Việt Nam. Pace tiên đoán trong vòng ba năm tới, số lượng quản lý cấp cao tại Bangkok sẽ tăng gấp đôi, và trong năm năm sẽ tăng gấp bốn. “AEC là cuộc chơi dài hạn,” anh nói. “Khu vực này đang phát triển tốt hơn bất cứ nơi nào khác, và khi Bangkok có chính phủ ổn định hơn, nó sẽ là tâm điểm của phía Đông. Giới chuyên viên nước ngoài sẽ sống ở Thái Lan và ghé thăm những xưởng sản xuất của họ ở nơi xa.”

Công ty bất động sản Landscope Thailand xác nhận đang có số lượng chuyên viên nước ngoài sử dụng Bangkok như căn cứ nhờ chi phí thấp và khả năng tiếp cận dễ dàng ngày càng tăng. Giám đốc Skevington ghi nhận một dòng chảy gần đây của những doanh nghiệp liên quan tới công nghệ cũng như sự hiện diện lâu đời của những công ty Nhật Bản đã giúp Thái Lan trở thành cơ sở sản xuất. Gerrit Bouckaert của hãng tuyển dụng Robert Walters Thailand, cho biết những công ty nhựa sinh học, dược sinh học và thương mại diện tử (một vài trong số đó có dây chuyền trong khu vực), cũng đang kéo đến. Và giới đầu tư cũng hoan hỉ khi đồng baht giá thấp, khiến bất động sản Thái Lan hấp dẫn hơn nhiều so Singapore, nơi Ritz-Carlton Residences được bán giá gấp năm lần.

Dẫu vậy, những đại lý bất động sản và giới tư vấn bên ngoài vẫn đặt câu hỏi rằng bao nhiêu chuyên viên nước ngoài đến Thái Lan đủ khả năng thuê hay mua căn hộ siêu xa xỉ. Phần lớn gói lương của họ không đủ chi trả cho MahaNakhon, tư vấn viên Daniel Giles của Vriens & Partners (văn phòng Thái Lan), cho biết. “Nhiều khả năng dân cư ở đây sẽ thuộc nhóm tài chính quốc tế giàu có độc lập, không nhất thiết dính liền với các hoạt động sản xuất và quản lý trong khu vực.” Pathnadabutr của CBRE nói thêm: “Khách hàng sử dụng những căn condo như những ngôi nhà thứ hai hoặc thứ ba. Họ kỳ vọng nhiều ở chỗ tăng trị giá vốn.”

Techakraisri nói khi những cánh cửa tại MahaNakhon mở ra, và khách hàng tiềm năng có thể nhìn thấy sản phẩm hoàn chỉnh, họ có thể tăng giá cao hơn. “Nó trở thành chuyện bán cảm xúc. Khi khách nhìn thấy khung cảnh và cư dân, quán bar sân trời, khách sạn, họ sẽ muốn sở hữu nó.”

Từ Soho tới Bangkok

Bất động sản Thái Lan: Phi vụ rủi ro - ảnh 2

Khách hàng tại cửa hàng Dean & DeLuca tại quận Shibuya ở Tokyo.

Tại sao đại gia Thái Lan trong lúc xây dở tòa nhà chọc trời giữa Bangkok lại mua chuỗi cửa hàng thực phẩm ít tên tuổi từ New York? Sorapoj Techakraisri có lý do. Tháng 11.2014 anh chi 140 triệu đô la Mỹ với tham vọng xây dựng thương hiệu toàn cầu cung ứng dịch vụ ăn uống khắp mọi nơi và tăng lợi nhuận cho công ty Pace Development.

Đến nay, chuỗi Dean & DeLuca vẫn hướng ngược lại:  hoạt động có lãi, song nợ và chi phí mở cửa hàng mới tăng cao khiến chuỗi thua lỗ. Họ dự kiến tiếp tục lỗ đến năm 2018. Năm 2010, anh ký thỏa thuận điều hành nhiều cửa hàng và hiệu cà phê ở Thái Lan, mở cửa hàng chính năm 2014 ở tầng trệt MahaNakhon Cube, tổ hợp cạnh tòa nhà chọc trời MahaNakhon. Với Techakraisri, nó đem đến cho cư dân MahaNakhon môi trường thời thượng để “họ sẽ cảm thấy mình sống tốt.”

Khi mua lại, Dean & DeLuca có 42 cửa hàng ở tám quốc gia. Hiện là 50, gồm 6 ở Thái Lan, 25 ở Nhật Bản, 3 ở Seoul, 2 ở Singapore và một ở Philippines. Sức tăng trưởng thấp hơn Techakraisri dự kiến, nhưng đến năm 2018, anh đặt kế hoạch có 95 cửa hàng ở ít nhất 15 nước, thêm 100 cửa hàng thức ăn ở Mỹ theo mô hình lớn và nhỏ, một trang thương mại điện tử hoạt động tốt và niêm yết trên sàn New York.

Nhằm nâng cao vị thế tại Mỹ, anh tài trợ giải golf PGA trong sáu năm. Giải Dean & DeLuca Invitational đầu tiên được tổ chức tháng 5 ở Fort Worth, Texas. Techakraisri cũng ra mắt “Prince Street: a Fresh Podcast with a Culinary Heart,” đặt theo tên địa điểm đầu tiên của Dean & DeLuca ở khu SoHo ở Manhattan, nơi hai nhà bán lẻ Joel Dean và Giorgio DeLuca mở cửa vào năm 1977. Về dài hạn, Techakraisri muốn thu nhập của Pace chia đều 50-50 giữa bất động sản và F&B. “Đó là ý tưởng tốt vì bất động sản rất dễ bay hơi,” Avin Sony của Asia Plus Securities ở Bangkok nhận xét. “Pace cần thu nhập ổn định.”

Jane A. Peterson —ảnh: Tim Pelling